管委会修改章程严管租户？ 法律界：牵涉面广执行难

养心殿

刘丽仪
2014年12月03日

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刘丽仪　报道
leeyee@sph.com.sg
消费者协会吁请森林商业中心和珍珠坊管理委员会修改章程，更严格管理租户。受访的律师说，管委会需召开大会，并获得大部分业主的同意才能修改，但这涉及业主们的利益，相信不易通过。即使通过，执行上也会面对不少问题。
然而，根据负责管理森林商业中心分层地契的SavillsCKH公司的说法，按照建筑维修与分层地契管理法令（Building Maintenance and Strata Management Act），管委会只负责管理和维持大厦的共同产业，无法根据消协所建议的，对业者采取行动。
换言之，管委会无权提出类似的章程修改，即使在大会上大部分的业主同意修改章程，也不具效力。这也是中心管委会之前召开记者会时所说，他们希望国会修改法令，赋予管委会权力去召开大会修改章程，要所有大厦业主在租约里加入条款，确保租下店面的零售商，根据保护消费者公平交易法令（Consumer Protection （Fair Trading） Act，简称CPFTA）的公平交易原则来做生意，否则管委会将有权对租户采取行动，如提早终止租约。
是否有权修改章程
相信管委会本身也觉混乱
中心管委会当时说，他们只能发信提醒业主，他们有责任监管租户是否正当营业，更希望业主能在租约上加入“租户不能进行不道德商业交易，否则业主有权提早解约”的条款。
到底管委会是否具备修改章程的权力，相信管委会本身也觉得混乱，需要重新厘清。
无论管委会现在是否有权这么做，牵涉到修改章程，势必得在大会上获得大部分业主的同意，对此，受访律师认为，执行起来并不容易。首先，这涉及业主的利益，业主的首要考量是租金多寡，加上交易公不公平是非常主观的，要业主确保这些事项，有损他们的利益，对他们或许也不公平。
蓝国庆律师更直言：“对业主而言，谁出的租金比较高就租给谁了，所以，他们肯定不同意修改章程。”
在分层地契下，每个业主都是个体户，如果是年份悠久的建筑，单单要联络上老业主都有困难，要顺利召开大会来通过这个决定并不容易。
蓝国庆说，视章程而定，通常要五成或七成以上的会员同意，才能通过任何的决定。
“分层地契就像会员俱乐部的概念，只要会员同意，就可以修改章程，例如规定俱乐部只收男会员，那也是可以的，但前提是要得到大部分会员的同意。”
涉及业主利益
钟庭辉律师事务所合伙人钟庭辉律师则认为，修改章程更严格管理租户的做法，对业主不公平，因为这涉及业主的利益。
如果真的通过了修改章程的决定，不赞同的业主也可钻漏洞。“业主可以在章程正式修改前，赶紧把店租出去，或者马上续约八年，就可以避开管制租户不公平交易的规定。”
而且，就算大会通过修改章程，执行上也会出现问题。钟庭辉说，不公平交易要如何去定义、由谁去界定、又由谁去监管等等，这些在执行上都不容易。“业主是否真的严格执行章程上的规定，还是会默许租户以‘灰色’手法经营，这都是执行上会面对的问题。”
蓝国庆也同意，执行起来并不易。他说，交易公不公平是很主观的，如何定义、由谁去决定等等，都需要获得会员的同意，明文规定，还要确保严厉执行。
消协是在上星期五与中央委员会讨论后，决定发信给森林商业中心与珍珠坊的管委会，建议在章程中清楚列出，要求店铺业主制定更严格的租约条款，确保零售租户遵守公平交易原则，保护消费者的权益。消协希望两个管委会能在本星期五前答复。


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